De las inspecciones técnicas de edificios (ITE) a la renovación urbana
Impacto de las Inspecciones Técnicas de Edificios
En Madrid y en otros grandes municipios, así como en los cascos históricos de muchas localidades de tamaño medio, las Inspecciones Técnicas de Edificios han supuesto un punto de inflexión. Las comunidades de propietarios, y los propios vecinos han tomado conciencia de la necesidad de mantener su edificio, y no les parece extraña la necesidad de realizar periódicamente alguna obra de mantenimiento de las fachadas y las cubiertas de los edificios.
En España, los interiores de las viviendas las van actualizado los propietarios, y es habitual ver tanto en los barrios residenciales de clase media, como en los más humildes, viviendas que se han acondicionado y han sustituido sus ventanas y cerramientos, cambiado instalaciones y calderas, y modernizado los interiores y equipamientos, pero con las fachadas, cubiertas o las instalaciones comunes no sucede exactamente igual.
Es habitual que los propietarios se gasten una cantidad importante, 10.000 – 15.000 en reformar su vivienda, pero se echen las manos a la cabeza cuando tienen que hacer frente a una derrama de 3.000 € para hacer frente a las obras de su edificio. Nos falta conciencia de colectivo, seguimos siendo excesivamente individualistas.
Gracias a las ITEs (Inspecciones Técnicas de Edificios) hemos creado en el subconsciente colectivo una semilla. La gente entiende y acepta la necesidad de acometer ciertas obras de mantenimiento del edificio de forma periódica. He estado en mas de 100 reuniones de propietarios, y la evolución os aseguro que es evidente. Sigue sin gustarnos gastar, y menos ahora en la coyuntura económica que nos toca vivir, pero los propietarios están mucho mas concienciados que hace 15 años.
Las Inspecciones Técnicas de Edificios nos han aportado lo siguiente:
- Reducción del número de accidentes por desprendimientos: calles mas seguras.
- Reducción de coste de las obras, al poder acometerse antes del deterioro total de los edificios.
- Reducción de las obras inesperadas ya que han podido programarse al ser detectadas las necesidades por los técnicos
Ahora nos toca dar un paso más, establecer las bases para evitar el envejecimiento de las ciudades. Establecer las bases para que nuestras ciudades maduren, y en vez de mas viejas podamos decir que son mas interesantes.
La rehabilitación en la actualidad. Resolución de patologías.
¿En qué consiste la rehabilitación en la actualidad? En resolver molestias generadas por el mal funcionamiento de un elementos constructivo.
La mayoría de las obras que se acometen en los edificios de nuestros pueblos y ciudades obedecen a la necesidad de cubrir dos puntos fundamentales:
- Estabilidad constructiva de los cerramientos.
- Subsanación de puntos de entrada de agua.
Según mi experiencia en mis casi 20 años de dedicación a esta profesión, la mayor parte de las solicitudes de presupuesto que nos llegan a las constructoras son en este orden:
- Por la existencia de humedades. Este tipo de obra es la mas “directa” ya que en cuanto se detecta una mancha de humedad los propietarios se ponen en marcha ese mismo día y priorizan las actuaciones necesarias para solventarla.
La mayoría de las humedades se dan en Garajes bajo zonas ajardinadas, terrazas retranqueadas, fondos de patios o cubiertas planas. Tejados y canalones son los siguientes puntos habituales de entradas de humedad, seguido de bajantes vistas de pluviales, los balcones y las cornisas e impostas de fachadas.
- El segundo caso en número de llamadas son los desprendimientos de elementos ornamentales de fachadas, problemas con cornisas, revestimientos bufados, grietas y desconchones. En general lo que afecta a la estabilidad física de los elementos que conforman las fachadas.
Quitando los casos de reparaciones puntuales que se solventan de forma sencilla y más o menos económica, es muy normal que las obras que requieran cierta envergadura se acometan desde un punto de visa muy concreto y sin tener una visión general del edificio.
Así pues estaríamos hablando de obras de Restauración o Rehabilitación que se quedan alejadas del concepto de “Renovación Urbana”
Entiendo que como técnicos del sector, y cada uno desempeñando sus funciones dentro del mismo, es importante primero entender, y posteriormente trasladar al colectivo (comunidades de propietarios, administradores de fincas, gestores de inmuebles, administraciones públicas, etc) mediante las herramientas que disponemos cada uno, la importancia de la conservación, restauración, rehabilitación y finalmente la renovación urbana de nuestras fincas.
¿Por qué? Muy sencillo, cada vez el ser humano tiende en la medida de lo posible, a aumentar su calidad de vida. No queremos problemas causados por filtraciones, humedades, gastos económicos importantes para alcanzar una temperatura de confort en cualquier época del año, y todo aquello que resulta una molestia en un momento dado, que casualmente, siempre es el peor. Y esto no viene provocado por el estado del interior de una vivienda (en caso general), si no de las zonas comunes e instalaciones generales del inmueble.
Con las ITEs prevenimos en un porcentaje alto estos problemas, pero, ¿y si además revalorizamos el inmueble? Ahí es donde entrarían las actuaciones encaminadas a la Eficiencia energética y Sostenibilidad ambiental.
Puntos para conseguir una renovación de edificio
Tanto si en las viviendas, oficinas, o cualquier uso de una edificación, bien sea su destino el alquiler, la venta, o uso privado, mejoramos el confort, mejoramos la accesibilidad, mejoramos su eficiencia energética, lo que deriva en un menor gasto amortizable en un periodo medio de tiempo, etc, deriva a un hecho económico bastante importante: se incrementa su valor en el mercado. Por tanto, la renovación urbana es importante para todos, para los propietarios, para los arrendatarios, arrendadores, para la ciudad en si misma. Todo el mundo gana.
En este punto cobran especial importancia los técnicos, y su buen hacer para asesorar a las Comunidades de Propietarios y Propiedades Verticales sobre la forma de acometer las distintas obras para renovar los edificios. Lo ideal es la redacción de una especie de Plan Director, como se hace con las catedrales, en el que figuran las distintas actuaciones importantes que conllevan una adecuada conservación del inmueble y una revalorización del mismo:
- Relación de posibles mejoras a realizar
- Priorización de las actuaciones previstas en función del envejecimiento de los elementos y la relación coste/beneficio.
- Análisis de las subvenciones disponibles
- Cumplimiento de los requisitos legales (ITE, inspecciones de industria, …)
- Coste de oportunidad (minimizar el coste de medios auxiliares, molestias)
- Ahorros energéticos previstos
No todas las obras se acometen simultáneamente, pero existe una planificación que evita gastar dos veces en lo mismo, maximiza las subvenciones y el ahorro, y minimiza las molestias y el gasto en medios auxiliares.
Las áreas del edificio a evaluar serían:
- Cerramientos exteriores: Aislamiento, estanqueidad, estabilidad, estética.
- Carpinterías de fachada: Aislamiento, reflexión de insolación, puentes térmicos.
- Cubiertas y terrazas: Aislamiento, estanqueidad, posibilidades de uso.
- Instalación eléctrica: Cumplimiento de normativa, seguridad, ahorro en iluminación.
- Calefacción y agua caliente: Aislamiento de tuberías, sistemas de generación con ahorro de costes, reutilización del calor sobrante.
- Climatización: Optimización del consumo.
- Medios de elevación: Cumplimiento de normativa, ahorro mediante nuevos sistemas, adecuación para la accesibilidad.
Así pues, ese plan director analizaría todos los elementos e instalaciones de la finca y su relación con el entorno (insolación, vientos dominantes, humedad, frecuencia e intensidad de las precipitaciones, temperaturas medias y extremas, etc), relacionándolos con el uso del inmueble para establecer un programa de renovación, que la Propiedad del inmueble acometa según la disponibilidad de recursos y voluntad, pero siempre dentro de unos parámetros establecidos.
Hay un largo camino por delante. Tenemos la tecnología, pongamos los recursos y obtendremos un ahorro energético y dinamizaremos un sector que devolverá con creces cada euro invertido. Esto no es una política Keinesiana de gasto porque el gasto que no genera retorno es un mal gasto, estamos hablando de una inversión que en un plazo de 10 a 20 años la sociedad ha recuperado solo en consumos energéticos, dejando aparte las mejoras en confort, seguridad, bajada en el precio de los seguros, …
Colaboración de las Administraciones Públicas
Según el Censo de Población y viviendas de 2011 en España hay 18 millones de viviendas principales (25 millones contando las secundarias y vacías). El 44,2% de las viviendas principales tienen entre 33 y 62 años de antigüedad, de las cuales la mayoría no han sido objeto de una puesta al día.
Las administraciones públicas, especialmente los ayuntamientos, tienen la posibilidad y la responsabilidad de animar a la iniciativa privada a impulsar el sector o cuando menos a no entorpecer su desarrollo con unas sencillas medidas:
- Licencias: Las concesión de licencias de obras en edificios se demoran en exceso, impidiendo a Propiedades o Comunidades de Propietarios a acometer obras de mejora en los edificios. Las licencias conllevan tributos para los ayuntamientos, y generan actividad económica, luego nos beneficiaria a todos que fueran mas ágiles.
- Ocupación de dominio público: Es evidente que para realizar obras en fachadas o cubiertas de edificios urbanos es necesario colocar unos medios auxiliares, normalmente en forma de andamios, y estos estarán apoyados sobre las aceras perimetrales. El coste de los medios auxiliares es alto, y los propietarios los ven con toda razón como una cosa inútil pues es un gasto que no se refleja en su edificio.
- En la actualidad, un edificio de 30 metros de altura por 30 de longitud, en una obra de 4 meses en la calle Velazquez de Madrid tendría que abonar el mismo importe de coste de montaje, desmontaje y alquiler del andamio, que de tasa por ocupación de la acera. El precio se incrementa al doble por esa tasa. 13 M€ de andamio y 13 M€ de tasa
- También es necesaria la existencia de una zona de acopios para la recepción de materiales, colocación de hormigoneras, etc. No podemos convencer a los vecinos de que nos permitan acopiar los materiales en los interiores de sus pisos y terrazas. Siempre hay una zona de aparcamiento que puede ser vallada adecuadamente y utilizada para acopiar los materiales de obras. En el distrito centro de Madrid no los conceden por normativa. Los técnicos hacen un poco la vista gorda, pero en cualquier momento te puede llegar la orden de retirada del material por vía ejecutiva.
- Ayudas para las obras de mejoras de la eficiencia energética. El impacto en el número de propiedades que han pospuesto la decisión de ejecutar obras debido a la anulación de las subvenciones que existían para las obras de mejora del aislamiento de las fachadas ha sido enorme. Mas del 50% han pasado a hacer lo imprescindible. Ha sido un paso atrás. De alguna forma habría que volver a establecer una serie de ayudas que incentiven a las propiedades a invertir, bien con ventajas fiscales, bien con subvenciones parciales.
En tiempos de crisis que mejor forma de intentar dinamizar la economía que invirtiendo el dinero en actividades que generen retorno. Cada € invertido en rehabilitación de inmuebles genera trabajo, reduce emisiones, dinamiza la economía local y genera impuestos.
Miguel Ortega
Arquitecto Técnico